Cabinet avocatura - Birou avocatura - ProAvocatura

Contractul de inchiriere - titlu executoriu

14 Aprilie 2013

Noul Cod Civil aduce modificari substantiale si in ceea ce priveste contractele de inchiriere.

Asadar, noile dispozitii consacra caracterul de titlu executoriu al contractelor de inchiriere incheiate in forma autentica, precum si al celor incheiate prin inscris sub semnatura privata dar inregistrate la organele fiscale, atat in ceea ce priveste plata chiriei (art. 1798 NCC) cat si in ceea ce priveste obligatia de restituire a bunului care face obiectul contractului  la expirarea termenului contractual (art. 1809 alin. 2 si 3 si art. 1816 NCC).

Aceste noi dispozitii se aplica tuturor contractelor de inchiriere indiferent daca au ca obiect un bun imobil sau mobil.

Prin aceasta noua reglementare, legiuitorul a urmarit sa scurteze oarecum aceasta procedura in sensul ca locatorul/proprietarul nu mai trebuie sa se adreseze instantelor de judecata pentru obtinerea unei hotarari judecatoresti pe fondul pretentiei sale, ci poate incepe direct executarea silita impotriva locatarului/chiriasului de rea-credinta atat pentru neplata chiriei cate si pentru restituirea bunului la incetarea contractului.

In ceea ce priveste plata chiriei,  locatarul/chiriasul poate fi executat silit daca nu si-a indeplinit obligatia de a achitat chiria  la termenele si in modalitatile stabilite prin contract sau rezultate din lege, insa doar daca au fost indeplinite conditiile de forma ale contractului de inchiriere prevazute de noua reglementare. De precizat este faptul ca textul de lege se refera doar la plata chirei efective, nu si la alte sume care ar putea rezulta din contract cum ar fi dobanzi, penalitati, utilitati,etc.

Referitor la restituirea bunului dat in locatiune, contractul incheiat pe durata determinate si constatat prin inscris autentic sau inregistrat la un organ fiscal, constituie, in conditiile legii, titlu executoriu la expirarea contractului. Din aceste dispozitii intelegem ca legiuitorul a consacrat titlu executoriu contractului de inchiriere numai in cazul in care obligatia de restituire survine la expirarea termenului contractual nu si in alte situatii in care poate inceta un contract de inchiriere.

Inregistrarea contractelor de inchiriere la organele fiscale este o procedura care se aplica atat contractelor de inchiriere incheiate intre locatori persoane fizice cat si intre profesionisti. Aceasta procedura este prevazuta in Ordinul nr. 1985/2012 privind aprobarea Procedurii de inregistrare a contractelor de fiducie, a Procedurii de inregistrare a contractelor de locatiune, precum si pentru aprobarea modelului si continutului unor formulare emis de presedintele Agentiei Nationale de Administrare Fiscala.

In ceea ce priveste contractele de inchiriere incheiate de profesionisti, organul competent este organul fiscal in a carui evidenta este inregistrat locatorul ca platitor de impozite si taxe.

Data inregistrarii contractelor de inchiriere (sau dupa caz, a modificarilor sau a incetarii acestora) este data depunerii la registratura organului fiscal competent sau data postei.

Avand in vedere ca autentificarea unui contract de inchiriere presupune anumite costuri cum ar fi plata unui onorariu calculat in functie de valoarea totala a contractului, precum si faptul ca prin modificarea Legii 31/1990, s-a instituit obligativitatea obtinerii Certificatului de sediu eliberat de catre organele fiscale competente, cu ocazia inmatricularii la Oficiul National al Registrului Comertului a unei noi societati si in mod similar, ori de cate ori se modifica sediul social, in acest sens, fiind necesar a se inregistra la Administratia Financiara actul care atesta dreptul de folosinta asupra spatiului, consideram, ca in practica, spre a conferi locatiunii caracter executoriu cea mai larga aplicabilitate o va avea inregistrarea contractului la organele fiscale competente.